再建築不可物件を建て替える方法

(2020年01月25日)

こんにちは!大田区で新築リフォームが得意な工務店、セダー建設の若ちゃんです。
皆さんは「再建築不可物件」という言葉をきいたことがありますか?
今日は、家づくりで役に立つ再建築不可物件を購入して建て替える方法をお伝えします。
また、メリット・デメリットも解説していきます。


 

まずはじめに、再建築不可物件とは?
再建築不可の物件とは、法律上、現在ある建物を壊して新たな建築ができない物件のことを指します。
なぜ!?新たな建築ができないのか?それは建築基準法の第42条で規定している
「建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上の長さで接していなければならない」と定めているからです。

なぜ、道路に接していなければならないのか?
理由として、物件に狭い通路しか接していない状況だと、災害や緊急性のある事件が起きた際に消防車や救急車が進入できない可能性あるためです。
特に火災などは対応が遅れると周辺の住居などに燃え広がる二次被害の危険性が高くなるため、新しく家を建て替えるときは、きちんと接道している必要があります。
ようするに、大切な街を守るためですね。



 

それでは建て替えできるパターンとできないパターンを事例で見てみよう!
たとえば↓の図のような場合、A~Eの中でどの物件が建て替えできると思いますか?
図:再建築不可物件を建て替える方法



 


 

正解は



 


 

↓このようになります。
図:再建築不可物件を建て替える方法

ひとつずつ解説していきますね。

まず、AとBは建築基準法上の道路に2m以上接しているため、建て替えることができます。

Cは建築基準法上の道路に接してはいますが、2m未満のため建て替えることができません。

そしてDは全く道路に接していないため、建て替えることができません。

最後にEは、道路に2m以上接してはいますが、建築基準法上の道路ではないため、やはり建て替えることができない物件となります。



 

では!再建築不可物件を購入して建て替える方法はないのか?
ひとつだけ方法があります。それは道路に接するための土地を買ってしまうという方法です。

例えば先ほどの例で、Cの物件は旗竿地と呼ばれる土地になります。
道路にちょっとだけ接していますが、土地の奥にお家が立っていて、購入してもこのままでは建て替えることができません。

ただ、建築基準法上の道路と2m以上接することができれば、建て替えできるようになるので、
↓図のように黄色の部分の土地を購入すれば建築OKになります。

図:再建築不可物件を建て替える方法


また、Dの持ち主がBを購入することができれば、BDは一体の土地となって建築できるようになります。
つまり、Dの価値は著しく上がることになりますね。

建て替えにこだわらず、リノベーションやリフォームによって、
住みやすくすることも選択肢として持っていると良いと思います。



 

再建築不可物件を購入して建て替えるメリット・デメリット
ここまで、再建築不可物件を建て替える方法をお伝えしてきましたが、
メリット・デメリットをまとめると↓の感じになります。

■メリット
・再建築不可物件は土地の価格が安い
・土地が安い分、建物にお金をかけることができる
・道路に接することができると、資産価値が大幅にアップする

■デメリット
・道路に接するための土地の購入が必要
・隣接した土地の所有者との交渉が必要になる

この中でネックになりがちなことが、「隣接した土地の所有者との交渉」です。
皆さんならお気づきかもしれませんが、隣地の所有者に土地を譲ってくださいとお願いするためには、
多少相場価格よりも上乗せした金額を提示する必要があります。
交渉の手間だけでなく費用も掛かってしまうことを承知しておきましょう。

交渉を円滑に進めるためには、隣地所有者との交流を図り、日々良い関係を築いておくことが大切です。


 

まとめ

最近、都内では空き家の問題と絡めて、
・相続した不動産が再建築不可物件であった
・古い自宅が元から再建築不可物件だった
・土地が相場より安かったので購入したら再建築不可物件だった
などといった再建築不可物件のご相談が増えています。

2013年に総務省が調査したデータによると、
都内では約9%の物件が再建築不可物件のようです。

もし、大田区で再建築不可物件の建て替えを検討されている方は、セダー建設までお気軽にご相談ください。
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